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11 août 2006

SIMULATION DE RACHAT DE CREDIT

11/08/2006
CHRONOLOGIE D'UN RACHAT DE CREDIT : M. & Mme J. D à CERILLY (France) avec Credimedia :
Solution avec un taux variable capé sur la durée.
Cette simulation est réelle, nous avons reçu le questionnaire rempli par internet le 15.06.2006. Notre simulation (voir ci-dessous) a été envoyé par email le 17.06.2006
Après accord des clients pour les conditions proposées par Credimedia et nous avoir fourni les justificatifs demandés.
Les clients ont reçus chez eux une offre de prêt le 13.07.2006 de la banque BNP PARIBAS INVEST IMMO – 1, Boulevard Haussmann - 75009 PARIS
Restructuration de crédit :
Regroupement de tous les crédits avec une trésorerie non affectée. Un taux unique, fixe garanti sur 12 mois et ensuite Euribor 3 mois + un marge bancaire (1,40%) capé sur toute la durée du crédit.
(prêt immobilier + prêts personnels + trésorerie).
Monsieur retraité de l’Education nationale Madame retraitée, Propriétaires
Mensualité du prêt immobilier 510,€ + mensualité des prêts personnels 624,€ = TOTAL = 1134,€
Après rachat des crédits = mensualité unique de 669,€
Soit un gain mensuel de 465,€
DECOMPOSITION DU RACHAT DE CREDIT :
Total des prêts à racheter : 68.199,€
Frais de mandat / courtage : 2.080,€ (soit 2,32%)
Trésorerie non affectée: 15.000€
Frais de notaire / frais d’acte : 2.030,€
Frais de dossier bancaire : 750,€
Montant à financer tout frais compris : 89.759,€
SOLUTION RACHAT DE CREDIT:
Durée : 180 mois
Taux fixe garanti sur 12 mois : 3,50%
Coût de l’assurance : 0,610%
Mensualité avec assurance : 669,€
TEG : 4,33%
Réduction de la mensualité client : -465,€
Réduction de la mensualité client en % : -41%
Mensualité hors assurance : 642,€
BIEN DONNE EN GARANTIE
Valeur du gage : 100.000,€
Source avis de valeur : client
Ratio hypothécaire : 90%
Expertise : NON
Ville : CERILLY
DIAGNOSTIC DU REGROUPEMENT DE CREDIT:
Endettement avant rachat de crédit : 52,05%
Endettement après rachat de crédit : 30,70%
Trésorerie non affectée: 15.000€
Age M. en fin de prêt : 64 ans
Age Mme. en fin de prêt : 64 ans
Reste à vivre : 1.510,€
Ancienneté retraite M. : ans
Ancienneté emploi Mme

04 août 2006

Reconnaissance de dettes notariées

Il s’agit d’un prêt consenti par un ou des particuliers et signé chez un notaire qui authentifie un acte de reconnaissance de dettes assorti d’une garantie hypothécaire en premier rang. La reconnaissance de dettes notariée s'impose comme un jugement et permet au créancier de saisir directement les sommes dues.

Le particulier prête un capital contre une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier. La garantie doit être suffisante pour le prêteur et le montant prêté, en général, ne dépasse pas au maximum 40% de la valeur du gage (bien immobilier apporté en garantie).

Le taux d’intérêt est habituellement un taux fixe et le capital est assorti d’une indexation (indice INSEE de la moyenne associée du coût de construction)

L'authenticité revêt plusieurs formes

L'original s'appelle une minute, il est conservé durant 100 ans par le notaire qui ne peut s'en dessaisir ni en communiquer le contenu. Passé 100 ans, il est classé parmi les archives publiques.

Les copies authentiques ou expéditions sont les copies intégrales des originaux, elles portent la signature et le sceau du notaire.

Les copies exécutoires sont revêtues de la formule exécutoire ce qui permet de déclencher les voies d'exécution à l'égard d'un débiteur défaillant par exemple.

Les copies simples n'ont qu'une valeur informative.

L'acte authentique est une garantie de sécurité et répond aux risques financiers encourus par le prêteur, voici les principaux avantages que présente un acte authentique par rapport à un acte sous seing privé :

ACTE AUTHENTIQUE

  • Signé par les parties et le notaire

  • Preuve absolue

  • Incontestable, il fait foi de sa date et de son contenu

  • Il est doté de la force exécutoire

  • Il est rédigé par un professionnel ce qui est un gage de sécurité

  • L'original est conservé par le notaire

ACTE SOUS SEING PRIVE

  • Signé par les parties

  • Preuve pré-constituée

  • Peut-être désavoué par un des signataires

  • Il est produit devant un tribunal comme preuve des droits allégués

  • Il contient souvent erreurs ou imprécisions

  • Sa conservation est incertaine

Où peut on trouver plus de renseignements ?

03 août 2006

La règle des 30% d'endettement

Votre demande de rachat de crédit à une banque ou à un établissement financier est refusée ?

C'est désagréable et souvent dramatique dans certaines situations de surendettement, mais il y a forcément une raison...

Mettons les choses à plat tout de suite, votre banque n'est pas obligée de vous donner les raisons qui motivent son refus (sauf en cas de fichage: "FICP"). De la même façon, vous ne connaîtrez jamais le processus d’acceptation d’un dossier !

Plusieurs raisons principales peuvent être à l'origine du refus :

- vous êtes fiché
- votre budget est hors norme (revenus net trop faibles, ou restant à vivre insuffisant)
- votre emploi n’est pas suffisamment pérenne : contrat en CDI trop récent, contrats de travail en CDD, Intérim, Intermittent du spectacle, CNE, …
- votre "profil" ne convient pas...
- les garanties immobilières proposées sont insuffisantes, crédit hypothécaire
- votre âge, pour un problème d’ assurance crédit

Vous êtes fiché au FICP !

Le Fichier National des incidents de Paiement

Ce fichier (créé en 1989) est géré par la Banque de France et collecte les informations des mauvais payeurs auprès des banques, des organismes de crédit et de la Poste. Si vous avez eu au moins 3 incidents de paiement consécutifs, vous avez toutes les chances de vous retrouver fiché (et cela peut durer pendant 15 ans)

Si votre dossier est refusé pour ce motif, votre banquier doit vous le dire. C'est l'unique cas où vous aurez l'information !

Pour savoir qui vous a fiché il vous suffit de vous rendre dans n'importe quelle succursale de la Banque de France avec votre pièce d'identité. Au moins vous saurez qui vous a fait ce cadeau... (mais en étant honnête, vous aviez certainement une petite idée sur la question !).

Votre budget n'est pas bon !

Eh oui, votre banquier peut refuser votre demande car il juge que votre taux d'endettement après restructuration est trop élevé , votre restant à vivre insuffisant, ou même que votre taux d’endettement avant restructuration est trop élevé...

Attention: chaque établissement possède ses propres critères de budget. La même demande peut donc être refusée par l'établissement X et acceptée par la banque Y... La fameuse règle des 30 % d'endettement n'existe pas, et c'est vraiment votre budget (revenus - charges) qui est pris en compte: il s'agit du scoring


Votre emploi n’est pas suffisamment stable

Tous les contrats de travail qui ne présentent pas suffisamment d’ancienneté ou de stabilité dans le temps (n’oubliez pas que vous faites souvent un rachat de crédit sur 30ans !) ne seront pas pris en compte par les banques, sauf dans certains cas très précis que pourront vous conseiller des Intermédiaires en Opérations de Banque dûment mandatés par les banques.

Vous n'avez pas le bon profil !

Chaque organisme a développé des règles de calcul pour déterminer à l'avance si vous avez un risque de finir au contentieux.

Ce calcul prend en compte de nombreux critères tels que âge, banque, niveau d'étude, nombre d'enfants, profession et budget... bref toute votre vie est sous-pesée et vous obtenez une note : c'est le scoring.

Là aussi votre dossier peut être accepté par une banque et refusé par une autre...


les garanties immobilières proposées sont insuffisantes

Vous n’obtiendrez jamais un rachat de crédit dont le montant dépasse la valeur du bien hypothéqué, c’est une règle d’or pour toute banque. On vous demandera donc systématiquement une expertise immobilière notariée ou une expertise faite par un expert immobilier

votre âge et l’ assurance de crédit

Alors que faire ?

Si vous pensez que c'est votre budget ou votre profil qui coince, vous pouvez tout simplement tenter votre chance dans un autre établissement !

Mais sachez que l’endettement et le restant à vivre minimum seront calculés de la même manière, et qu’aux mêmes causes, les mêmes effets ! donc essayez d’obtenir les raisons du refus car si vous avez été refusé c'est certainement que la société de crédit a détecté un ou plusieurs points négatifs dans votre dossier.

Et si vous êtes fiché au FICP, vous ne pourrez faire aucune demande.

Pensez aux courtiers mandatés, ils sont à l’affût des solutions. Bien sûr il y a des honoraires à régler, mais quand ils ne sont pas exorbitants, moins de 3% du montant du prêt, (au delà : fuyez !), c’est une excellente solution qui vous évitera de perdre beaucoup de temps et d’énergie !

Attention aux établissements qui acceptent très facilement les dossiers de crédit, sans justificatifs, ou avec des revenus insuffisants... leurs taux sont généralement plus élevés que ceux de la concurrence et vous n’avez aucune assurance d’avoir votre restructuration. Dans le doute, différez votre projet et attendez que votre situation s'améliore... ou, si la situation est désespérée pensez à la commission de surendettement mais avec à la clé, très souvent la vente de votre bien et beaucoup de soucis pour retrouver du … crédit !

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