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25 septembre 2006

Les avantages d'un courtier

LES AVANTAGES D’UN COURTIER
A moins d'être un "bon" client, l'ancienneté dans une banque n'aide pas à décrocher le meilleur taux de crédit. Pour obtenir un taux avantageux, il convient de mettre les banques en concurrence, la sienne y compris! Il faut donc effectuer soi-même la tournée des établissements, comparer les offres et négocier.

Pour ceux que la démarche rebute ou tout simplement qui manquent de temps, cette mission peut être confiée à un courtier en prêts immobiliers. Souhaitant renégocier le taux d'un crédit en cours, Monsieur Jean C., "Je me suis d'abord heurté à un problème pratique: les heures d'ouverture des agences bancaires ne correspondaient pas à mes horaires de travail, alors que le courtier m'a proposé de me recevoir à 18 h 30, explique-t-il. Je ne l'ai d'ailleurs rencontré qu'une seule fois pour monter le dossier de crédit, et, par la suite, nos contacts ne se sont effectués que par téléphone." "Notre mission est de collecter les demandes, de monter les dossiers puis de les proposer aux banques avec lesquelles nous travaillons", explique Christian MASSON, directeur du marketing de Crédimedia – Aqueltaux.com. "Nous ne faisons pas que baisser le taux du prêt, nous négocions aussi l'absence de pénalités en cas de remboursement anticipé et, souvent, nous proposons une assurance à meilleur marché que celle de la banque", ajoute Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com.

Mais comment les courtiers parviennent-ils à proposer des taux si compétitifs? Plus le volume de crédits généré par ces apporteurs d'affaires est important, plus ils parviennent à négocier de bonnes conditions auprès des banques. "Comme courtier, nous disposons d'une marge de manœuvre plus importante qu'un particulier isolé", résume Vincent Lemaire, PDG d'Empruntis. "Le flux des crédits drainés par ces intermédiaires a tellement augmenté, ces dernières années, qu'il est aujourd'hui devenu presque impossible pour un établissement financier de les ignorer", affirme un banquier. Les banques sont prêtes à consentir un effort sur le taux dès qu'il s'agit de capter un nouveau client qui sera fidèle au moins pendant la durée du crédit.Les honoraires du courtier sont presque indolores pour l'emprunteur, car ils correspondent aux frais de dossier - soit 1% du montant du crédit - qui, au lieu d'être versés par l'emprunteur à la banque, lui reviennent. Le courtier empoche également une commission de l'établissement qui a "accepté" le dossier.Faire racheter le créditS'adresser à un autre établissement pour qu'il rachète le prêt en cours et en propose un autre dans la foulée est une autre solution. Plus coûteuse, cette démarche ne doit s'effectuer qu'à deux conditions. D'abord, "la différence de taux entre le prêt initial et le nouveau doit être d'au moins 1 à 1,5%", explique encore Christian MASSON, directeur du marketing de Aqueltaux.com. Cet écart peut résulter d'une baisse des taux enregistrée depuis la souscription du prêt, mais aussi être majoré par un taux trop élevé, car mal négocié au départ.Ensuite, le prêt doit être "jeune". Autrement dit, il ne doit pas avoir dépassé le premier tiers de sa durée. Par exemple, un prêt de 12 ans ne doit pas avoir été signé il y a plus de 4 ans. Pourquoi cette condition relative à l'ancienneté du crédit? Les mensualités payées les premières années étant largement consacrées au remboursement des intérêts, c'est donc en début de prêt que le gain est appréciable. "Mais attention, réduire le taux du crédit ne suffit pas. Pour générer une économie substantielle, il faut disposer de nombreuses années de remboursement devant soi afin de bénéficier d'un effet multiplicateur appréciable", insiste Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com. Par exemple, réduire de 100 ¬ les mensualités de remboursement d'un crédit dont il reste 3 ans à courir fait économiser 3 600 ¬ (100 X 36 mois). En revanche, le gain se monte à 18 000 ¬ lorsqu'il reste 15 ans.Des frais annexes au rachatCes deux conditions réunies, le rachat devient une solution intéressante (voir le tableau). Fin 2004, Franck B. a obtenu d'une autre banque que la sienne un taux fixe de 3,8% sur 12 ans alors qu'il avait souscrit en 2002 un prêt à 4,95% sur 15 ans. A mensualités équivalentes, il a raccourci son crédit d'un an. L'obtention d'un taux moins élevé permet en général d'alléger les mensualités en conservant la même échéance, ou de raccourcir la durée du crédit sans toucher aux remboursements annuels, voire, mieux encore, de combiner les deux. Pour que le rachat soit vraiment payant, l'économie obtenue doit couvrir largement tous les frais provoqués par la mise en place d'un nouveau prêt. Or ils sont nombreux. Impossible d'échapper au paiement des "IRA" (indemnités dues en cas de remboursement anticipé), qui représentent 3% du capital restant dû. Un changement de banque obligera toujours à solder les garanties financières (hypothèque, caution, etc.) de l'ancien prêt afin d'en souscrire d'autres pour le crédit qui démarre. "Ainsi, dans le cas d'une hypothèque, les frais de mainlevée sont souvent équivalents à 1,5% du capital emprunté, auxquels s'ajoute une nouvelle prise d'hypothèque, qui coûte environ 2% du montant du prêt", précise Vincent Lemaire, PDG d'Empruntis. Le prix à payer est moindre pour une caution, mais cette dépense consécutive au rachat d'un prêt mérite d'être prise en considération. Enfin, il faudra presque toujours s'acquitter de frais de dossier facturés par la nouvelle banque ou par le courtier en prêts immobiliers. Négociables, ces derniers alourdissent malgré tout le coût total du crédit.

08 septembre 2006

Assurance de crédit

Crédit : Assurance crédit
Assurance et risques aggravés, Assurance et problème de santé, Assurance et âge, Assurance et profession, Assurance et maladie,
Les assurances de crédit sont nécessaires, elles vous couvriront en cas de problème. Son coût variera en fonction du risque potentiel associé à votre crédit. Les paramètres rentrant en ligne de compte sont donc votre âge, votre santé mais aussi le bien à assurer et les garanties souscrites. En effet, il existe plusieurs options dans les contrats d' assurances crédit. En gros, une assurance vous coûtera entre 0,15 et 0,30% (voire plus si problème de santé) du capital emprunté chaque année que durera le crédit.
Il existe des options :
L’ assurance chômage qui se chargera de régler les en cas de perte d’emploi. Attention, il y a pas mal de restrictions. Tout d'abord, l'assurance ne jouera pas forcément si vous avez été licencié pour faute lourde ou si vous avez démissionné. Ensuite, il y a presque toujours une période de carence, ceci signifie que l'assurance ne jouera pas tout de suite et qu'il peut s'écouler plusieurs mois avant qu'elle ne commence à prendre en charge les mensualités. Enfin, elle est souvent limitée dans le temps. Elle ne prendra pas vos mensualités en charge pendant 20 ans si vous restez au chômage pendant toute la durée du crédit. Elle ne jouera pas non plus dans la première année du crédit ou parfois même les deux premières années. Toutes ces conditions sont donc à vérifier dans le contrat afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ensuite. Il convient de bien évaluer le coût de cette option chômage et d'évaluer le risque associé par rapport à la stabilité de votre situation.
L’ assurance invalidité, Il s'agit ici d'évaluer à partir de quel pourcentage d'invalidité l'assurance va jouer. Ceci est fait par rapport au barème de référence établi par la sécurité sociale. Donc les assurances vont commencer à rembourser à 33% ou 66% d'invalidité suivant les cas. Attention, il faut bien savoir à quoi cela correspond car 66% d'invalidité, Il faut donc évaluer à partir de quel pourcentage d'invalidité vous risquez de ne plus pouvoir effectuer votre emploi et ensuite choisir l'option correspondante. Par exemple, un pianiste aura intérêt a prendre une option très contraignante car s'il se coupe un doigt, il sera "peu invalide" au regard du barème de la sécurité sociale mais par contre, il ne pourra pas effectuer son travail normalement donc il doit pouvoir être pris en charge.
L' assurance décès, elle permettra de payer le solde du crédit si vous décédez. Elle ne jouera souvent pas si votre décès ou votre invalidité est dûe à la pratique d’un sport extrême (parachute, saut à l'élastique, rallye, etc...).
Il faut bien lire le contrat d'assurance car il contient plein de restrictions dont il faut bien avoir conscience avant de le signer.
Risques aggravés :
Personnes présentant un risque particulier : médical, sportif ou professionnel
Il existe une tarification sur mesure pour les maladies aggravées, les professions dangereuses et les sports à risques.
vous présentez un risque médical aggravé pour lequel les conditions normales de sélection médicale ne peuvent pas répondre
vous avez une profession à risques : travail manuel, dangereux, de grande hauteur…
vous pratiquez un sport dangereux ou à titre professionnel. Si votre risque est assurable, on vous propose la tarification la plus adaptée
Problème de santé :
Pour effectuer rapidement et sereinement vos formalités médicales certaines compagnies d’assurance mettent à votre disposition des centres médicaux qui permettent de réaliser l’ensemble des formalités médicales préalables à la souscription du contrat en une seule fois au même endroit.
Le rendez-vous est toujours disponible sous 48 heures.
Pas d’argent à avancer : vous bénéficiez du tiers payant.
Plus de réactivité : les résultats de vos analyses sont télé transmis directement à la cellule médicale de la compagnie d’assurance
Le secret médical est respecté et votre dossier peut être traité en 24 heures à la réception de votre dossier médical complet.
Assurance et âge :
Il existe différents contrats suivant l’âge
Contrat jeune emprunteur :
Age limite : à la souscription : 18 à 44 ans
De couverture : décès : 75 ans
PTIA , IPT , ITT : 65 ans
Tarif très compétitif : 25 % de réduction en moyenne par rapport au contrat standard
Contrat standard
Age limite : à la souscription : 18 à 80 ans
De couverture : décès : 90 ans
IAD / IPT/ ITT :65 ans
Contrat senior
Age limite à la souscription : 60 à 80 ans
De couverture : décès : 90 ans
Assurance et profession :
Font l’objet d’une étude préalable, les professions présentant des risques tels :
Manipulation d’explosifs ou de substances toxiques
Transports d’explosifs ou de matières dangereuses
Port ou manipulations d’armes
Travail à hauteur supérieure à 20 mètres
Travail souterrain
Travail sur site dangereux
Démolition
Plongée
Risques artistiques, politiques
Risques liés à des missions humanitaires
Risques liés aux animaux sauvages
Ainsi que les métiers de l’armée de l’aviation, du pétrole-gaz, du nucléaire, les chauffeurs routiers, les guides de haute montagne, les mineurs et les sportifs professionnels.
Assurance et maladie :
Certaines compagnies d’assurance étudient la prise en charge des risques hors normes.
En effet comment faire lorsqu’on est séropositif au VIH, virus de l’hépatite B ou C et que l’on souhaite emprunter ou lorsque des antécédents de dépression nerveuse font qu’aucun professionnel ne vous assure contre les arrêts de travail et vous impose une couverture décès à 4 fois le tarif habituel ? Sans oublier les diabétiques ou les cardiaques qui, eux aussi, ont le droit de souhaiter emprunter.
Rappel :
Garanties de base : DECES et PTIA ( perte totale et irréversible d’autonomie )
Garanties optionnelles : IPT ( invalidité permanente et totale )
ITT ( incapacité temporaire et totale de travail )
CHOMAGE

11 août 2006

SIMULATION DE RACHAT DE CREDIT

11/08/2006
CHRONOLOGIE D'UN RACHAT DE CREDIT : M. & Mme J. D à CERILLY (France) avec Credimedia :
Solution avec un taux variable capé sur la durée.
Cette simulation est réelle, nous avons reçu le questionnaire rempli par internet le 15.06.2006. Notre simulation (voir ci-dessous) a été envoyé par email le 17.06.2006
Après accord des clients pour les conditions proposées par Credimedia et nous avoir fourni les justificatifs demandés.
Les clients ont reçus chez eux une offre de prêt le 13.07.2006 de la banque BNP PARIBAS INVEST IMMO – 1, Boulevard Haussmann - 75009 PARIS
Restructuration de crédit :
Regroupement de tous les crédits avec une trésorerie non affectée. Un taux unique, fixe garanti sur 12 mois et ensuite Euribor 3 mois + un marge bancaire (1,40%) capé sur toute la durée du crédit.
(prêt immobilier + prêts personnels + trésorerie).
Monsieur retraité de l’Education nationale Madame retraitée, Propriétaires
Mensualité du prêt immobilier 510,€ + mensualité des prêts personnels 624,€ = TOTAL = 1134,€
Après rachat des crédits = mensualité unique de 669,€
Soit un gain mensuel de 465,€
DECOMPOSITION DU RACHAT DE CREDIT :
Total des prêts à racheter : 68.199,€
Frais de mandat / courtage : 2.080,€ (soit 2,32%)
Trésorerie non affectée: 15.000€
Frais de notaire / frais d’acte : 2.030,€
Frais de dossier bancaire : 750,€
Montant à financer tout frais compris : 89.759,€
SOLUTION RACHAT DE CREDIT:
Durée : 180 mois
Taux fixe garanti sur 12 mois : 3,50%
Coût de l’assurance : 0,610%
Mensualité avec assurance : 669,€
TEG : 4,33%
Réduction de la mensualité client : -465,€
Réduction de la mensualité client en % : -41%
Mensualité hors assurance : 642,€
BIEN DONNE EN GARANTIE
Valeur du gage : 100.000,€
Source avis de valeur : client
Ratio hypothécaire : 90%
Expertise : NON
Ville : CERILLY
DIAGNOSTIC DU REGROUPEMENT DE CREDIT:
Endettement avant rachat de crédit : 52,05%
Endettement après rachat de crédit : 30,70%
Trésorerie non affectée: 15.000€
Age M. en fin de prêt : 64 ans
Age Mme. en fin de prêt : 64 ans
Reste à vivre : 1.510,€
Ancienneté retraite M. : ans
Ancienneté emploi Mme

04 août 2006

Reconnaissance de dettes notariées

Il s’agit d’un prêt consenti par un ou des particuliers et signé chez un notaire qui authentifie un acte de reconnaissance de dettes assorti d’une garantie hypothécaire en premier rang. La reconnaissance de dettes notariée s'impose comme un jugement et permet au créancier de saisir directement les sommes dues.

Le particulier prête un capital contre une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier. La garantie doit être suffisante pour le prêteur et le montant prêté, en général, ne dépasse pas au maximum 40% de la valeur du gage (bien immobilier apporté en garantie).

Le taux d’intérêt est habituellement un taux fixe et le capital est assorti d’une indexation (indice INSEE de la moyenne associée du coût de construction)

L'authenticité revêt plusieurs formes

L'original s'appelle une minute, il est conservé durant 100 ans par le notaire qui ne peut s'en dessaisir ni en communiquer le contenu. Passé 100 ans, il est classé parmi les archives publiques.

Les copies authentiques ou expéditions sont les copies intégrales des originaux, elles portent la signature et le sceau du notaire.

Les copies exécutoires sont revêtues de la formule exécutoire ce qui permet de déclencher les voies d'exécution à l'égard d'un débiteur défaillant par exemple.

Les copies simples n'ont qu'une valeur informative.

L'acte authentique est une garantie de sécurité et répond aux risques financiers encourus par le prêteur, voici les principaux avantages que présente un acte authentique par rapport à un acte sous seing privé :

ACTE AUTHENTIQUE

  • Signé par les parties et le notaire

  • Preuve absolue

  • Incontestable, il fait foi de sa date et de son contenu

  • Il est doté de la force exécutoire

  • Il est rédigé par un professionnel ce qui est un gage de sécurité

  • L'original est conservé par le notaire

ACTE SOUS SEING PRIVE

  • Signé par les parties

  • Preuve pré-constituée

  • Peut-être désavoué par un des signataires

  • Il est produit devant un tribunal comme preuve des droits allégués

  • Il contient souvent erreurs ou imprécisions

  • Sa conservation est incertaine

Où peut on trouver plus de renseignements ?

03 août 2006

La règle des 30% d'endettement

Votre demande de rachat de crédit à une banque ou à un établissement financier est refusée ?

C'est désagréable et souvent dramatique dans certaines situations de surendettement, mais il y a forcément une raison...

Mettons les choses à plat tout de suite, votre banque n'est pas obligée de vous donner les raisons qui motivent son refus (sauf en cas de fichage: "FICP"). De la même façon, vous ne connaîtrez jamais le processus d’acceptation d’un dossier !

Plusieurs raisons principales peuvent être à l'origine du refus :

- vous êtes fiché
- votre budget est hors norme (revenus net trop faibles, ou restant à vivre insuffisant)
- votre emploi n’est pas suffisamment pérenne : contrat en CDI trop récent, contrats de travail en CDD, Intérim, Intermittent du spectacle, CNE, …
- votre "profil" ne convient pas...
- les garanties immobilières proposées sont insuffisantes, crédit hypothécaire
- votre âge, pour un problème d’ assurance crédit

Vous êtes fiché au FICP !

Le Fichier National des incidents de Paiement

Ce fichier (créé en 1989) est géré par la Banque de France et collecte les informations des mauvais payeurs auprès des banques, des organismes de crédit et de la Poste. Si vous avez eu au moins 3 incidents de paiement consécutifs, vous avez toutes les chances de vous retrouver fiché (et cela peut durer pendant 15 ans)

Si votre dossier est refusé pour ce motif, votre banquier doit vous le dire. C'est l'unique cas où vous aurez l'information !

Pour savoir qui vous a fiché il vous suffit de vous rendre dans n'importe quelle succursale de la Banque de France avec votre pièce d'identité. Au moins vous saurez qui vous a fait ce cadeau... (mais en étant honnête, vous aviez certainement une petite idée sur la question !).

Votre budget n'est pas bon !

Eh oui, votre banquier peut refuser votre demande car il juge que votre taux d'endettement après restructuration est trop élevé , votre restant à vivre insuffisant, ou même que votre taux d’endettement avant restructuration est trop élevé...

Attention: chaque établissement possède ses propres critères de budget. La même demande peut donc être refusée par l'établissement X et acceptée par la banque Y... La fameuse règle des 30 % d'endettement n'existe pas, et c'est vraiment votre budget (revenus - charges) qui est pris en compte: il s'agit du scoring


Votre emploi n’est pas suffisamment stable

Tous les contrats de travail qui ne présentent pas suffisamment d’ancienneté ou de stabilité dans le temps (n’oubliez pas que vous faites souvent un rachat de crédit sur 30ans !) ne seront pas pris en compte par les banques, sauf dans certains cas très précis que pourront vous conseiller des Intermédiaires en Opérations de Banque dûment mandatés par les banques.

Vous n'avez pas le bon profil !

Chaque organisme a développé des règles de calcul pour déterminer à l'avance si vous avez un risque de finir au contentieux.

Ce calcul prend en compte de nombreux critères tels que âge, banque, niveau d'étude, nombre d'enfants, profession et budget... bref toute votre vie est sous-pesée et vous obtenez une note : c'est le scoring.

Là aussi votre dossier peut être accepté par une banque et refusé par une autre...


les garanties immobilières proposées sont insuffisantes

Vous n’obtiendrez jamais un rachat de crédit dont le montant dépasse la valeur du bien hypothéqué, c’est une règle d’or pour toute banque. On vous demandera donc systématiquement une expertise immobilière notariée ou une expertise faite par un expert immobilier

votre âge et l’ assurance de crédit

Alors que faire ?

Si vous pensez que c'est votre budget ou votre profil qui coince, vous pouvez tout simplement tenter votre chance dans un autre établissement !

Mais sachez que l’endettement et le restant à vivre minimum seront calculés de la même manière, et qu’aux mêmes causes, les mêmes effets ! donc essayez d’obtenir les raisons du refus car si vous avez été refusé c'est certainement que la société de crédit a détecté un ou plusieurs points négatifs dans votre dossier.

Et si vous êtes fiché au FICP, vous ne pourrez faire aucune demande.

Pensez aux courtiers mandatés, ils sont à l’affût des solutions. Bien sûr il y a des honoraires à régler, mais quand ils ne sont pas exorbitants, moins de 3% du montant du prêt, (au delà : fuyez !), c’est une excellente solution qui vous évitera de perdre beaucoup de temps et d’énergie !

Attention aux établissements qui acceptent très facilement les dossiers de crédit, sans justificatifs, ou avec des revenus insuffisants... leurs taux sont généralement plus élevés que ceux de la concurrence et vous n’avez aucune assurance d’avoir votre restructuration. Dans le doute, différez votre projet et attendez que votre situation s'améliore... ou, si la situation est désespérée pensez à la commission de surendettement mais avec à la clé, très souvent la vente de votre bien et beaucoup de soucis pour retrouver du … crédit !

19 juillet 2006

HYPOTHEQUE RECHARGEABLE ET PRET VIAGER HYPOTHECAIRE

CREDIT HYPOTHECAIRE

Nouveaux crédits : l’hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire

(05/04/06)


Une ordonnance sur le "droit des sûretés" (gages, hypothèques, cautions) a été publiée au Journal officiel du vendredi 24 mars 2006. Cette ordonnance ouvre deux nouvelles formes de crédit : l’hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire.

Hypothèque rechargeable


Le premier de ces nouveaux produits bancaires devraient permettre aux emprunteurs'>www.aqueltaux.com/credit_hypothecaire_ouverture.php">emprunteurs sans revenus réguliers un accès plus facile au crédit.


Prêt viager hypothécaire


Le deuxième a été pensé dans l'optique de permettre aux personnes âgées propriétaires de leur résidence principale d'augmenter une retraite trop faible.


Actuellement en France les banques pour attribuer un prêt se basent sur la capacité de remboursement de l'emprunteur et non sur la valeur du bien hypothéqué. Donc la réforme pourrait avoir comme conséquence un changement des habitudes de crédit en diminuant la peur du risque et de l'endettement.

En comparaison Au Royaume-Uni 78% des prêts aux ménages sont garantis par un logement.


Le prêt/'>http://www.le-pret-hypothecaire.com">prêt viager hypothécaire doit faciliter l’accès des personnes âgées au crédit bancaire. Il permet d'obtenir un prêt, sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par un bien immobilier à usage exclusif d’habitation sachant que le prêt n’est remboursé qu’au décès de l’emprunteur par la vente de son bien.

L’hypothèque rechargeable donne la possibilité d'un nouvel emprunt une fois le premier prêt en partie amorti. Elle permet d'utiliser l'hypothèque pour garantir un autre crédit que le crédit immobilier initial (financement par exemple des biens de consommation courante ou des travaux à domicile).

LE NOTAIRE, EXPERT DE L’IMMOBILIER

LE NOTAIRE, EXPERT DE L’IMMOBILIER


- Expert immobilier
Professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer, la valeur vénale ou valeur locative de biens immobiliers (immeubles d'habitation ou industriels, fonds de commerce, locaux, etc). En réalité, l'expertise immobilière recouvre deux sortes d'activités. L'une est réglementée: il s'agit de l'expertise judiciaire effectuée sur désignation de l'expert par un tribunal , l'autre est libre, il s'agit des expertises amiables ou conventionnelles.


Dans un contexte juridique complexe, le notaire offre la sécurité aux transferts de propriété des biens immobiliers.
Une opération de cette nature suppose l'établissement d'un acte qui définisse avec précision les termes de l'accord entre le vendeur et l'acheteur et fixe leurs obligations respectives.

Au préalable, le notaire effectue de multiples vérifications tenant notamment à l'origine de propriété et à la situation hypothécaire du bien, aux servitudes conventionnelles et aux règles d'urbanisme applicables. On chiffre à plus de cent les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prête une attention méticuleuse lors de la préparation d'un acte de vente.

Cette complexité est également accentuée par les nombreux dispositifs de financement possibles, le crédit immobilier, le rachat de crédit, l’ ouverture de crédit hypothécaire, prêt'>http://www.credimed.com/index.php?page=special/pret_hypo_treso.html&lib=Pr%EAt%20hypoth%E9caire%20et%20tr%E9sorerie">prêt hypothécaire, et d’une manière générale tous les prêts avec hypothèque. En outre, après la signature de la vente, les formalités effectuées par le notaire supposent une parfaite connaissance des règles fiscales, en matière d'enregistrement, de taxe sur la valeur ajoutée et d'impôt sur les plus values.

C'est d'ailleurs pour offrir aux ventes la sécurité juridique attachée à l'acte authentique établi par un officier public, que les pouvoirs publics ont conféré aux notaires le monopole d'accès au fichier immobilier tenu par les conservations des hypothèques.

Les notaires apportent également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation.

De plus, par leur connaissance approfondie du marché immobilier et de ses mécanismes, ils sont compétents pour déterminer la valeur d'un bien et procéder à une expertise immobilière. En outre, certains pratiquent la négociation immobilière et assistent le vendeur comme l'acquéreur dans leur recherche d'un cocontractant.

Enfin, l'investisseur trouvera, auprès des notaires pratiquant la gérance d'immeubles, les compétences requises pour une gestion efficace de son patrimoine immobilier.

13 juillet 2006

ASSURANCE DE CREDIT

ASSURANCE DE CREDIT ou Assurance Décès et Invalidité
C'est le contrat par lequel un assureur s'engage à verser une rente ou un capital au bénéficiaire désigné en cas de décès de l'assuré, en échange du versement d'une prime. Les établissements proposent à l'emprunteur un contrat de groupe de manière à garantir le remboursement de leurs prêts. Le risque invalidité peut être couvert par contrat individuel ou de groupe. Invalidité Permanente et Totale invalidité physique ou mentale constatée avant l'âge de 65 ans mettant l'Assuré dans l'incapacité d'exercer toute occupation lui rapportant gain ou profit (assimilable à la 2ème catégorie de la Sécurité Sociale). Couverture qui cesse au départ en retraite de l'assuré(e) et au plus tard à 65 ans.
Des comparateurs d'offres d' assurance emprunteur existent sur le net, c’est gratuit!
Remplir le questionnaire d'assurance crédit vous prendra moins de 5 minutes ! Les propositions d'assurances emprunteur présentées ne sont valables que sous réserve de l'exactitude de vos déclarations.
Exemple : assurances-credit.com est un service gratuit qui interroge pour vous une vingtaine d'assureurs (AIG VIE, APRIL, MUTLOG, SWISSLIFE, GENERALI,...) ,...) et vous permet de comparer leurs offres en détail.
Ensuite, si vous le souhaitez, assurances-credit.com vous transmet tous les documents gratuitement et vous met en relation directe avec l'assureur de votre choix.
Si vous vous posez des questions sur l'assurance de prêt : à quoi sert-elle ? Pourquoi en souscrire une ? Quelles en sont les avantages ? Cliquez-ici pour tout savoir!

12 juillet 2006

Le Surendettement

Les causes :
Une histoire comme il en arrive tous les jours… Pour terminer la construction de leur maison, parce que le budget d’origine a été dépassé, un couple a recours à un petit « prêt personnel » pour financer les travaux du garage, les aménagements extérieurs, ... rapidement un second crédit est pris pour s’installer dans la maison.
Entre temps, le moteur de la voiture a rendu l’âme, il faut la changer pour aller travailler…

Les effets :

« Détenteurs de plus de quinze crédits avec mon épouse, et notamment de crédits à la consommation dits revolving, très coûteux mensuellement, nous avons dans l'urgence essayé de trouver un rachat de crédit, lequel portait sur un somme de 74000 euros. Nous avons trouvé porte close chez beaucoup de banquiers, y compris le Crédit Municipal. Méfiant de nature devant les intermédiaires bancaires, nous avons toutefois décidé de faire une demande sur CREDIMEDIA. Nous avons été très surpris de la rapidité avec laquelle nous avons obtenu une réponse de leur part. Par la suite, ces charmantes dames que j'ai pu avoir au téléphone se sont toujours montrées disponibles, humaines et à l'écoute.»

Les solutions pour un surendettement:

Plusieurs possibilités s’offrent à vous : - La première solution consiste à aller voir son banquier Il sera de bon conseil, il vous aidera à y voir clair dans votre situation, et sans doute, ne vous proposera aucune solution concrète, mais vous saurez ce que vous savez déjà !Sabrer dans les dépenses ! finis les petits achats « coup de cœur », il faudra de la persévérance et de l’abnégation pour passer ce cap difficile à deux…
- La seconde solution consiste à débloquer une nouvelle « réserve » obtenue à l’arraché Ce qui aura pour effet de résorber momentanément le découvert, mais qui aura pour effet d’augmenter les mensualités de crédit globales. Comme les salaires ne sont pas, hélas, extensibles, très vite notre couple se retrouve à l’étroit. Rien n’est résolu, dans quelques semaines, notre couple va connaître de nouvelles menaces de leur banquier. Les rejets de prélèvement pleuvent, les frais occasionnés par ces rejets également ! notre couple ne peux plus faire face, les voilà surendettés.
– La troisième solution le rachat de crédit. « Ce sont les seuls qui se sont intéressés à notre situation, et aujourd'hui, nous remboursons une somme tout à fait convenable (à hauteur de 22 % d'endettement, contre plus de 65 % auparavant) à un taux d'intérêt raisonnable. Ma seule déception fut le montant de l'assurance mensuelle, de l'ordre de 35 euros. En regardant en arrière, je me dis que nous n'étions pas loin de la commission de surendettement. CREDIMEDIA nous a repêché à temps. Alors, encore merci aux charmantes employées de CREDIMEDIA, et notamment à madame SAUTIER pour sa gentillesse et sa patience..Bien sûr, monter le dossier n'est pas simple, bien sûr l'attente de la réponse définitive est malgré tout assez longue, bien sûr cela n'est pas gratuit. Cependant, ça vaut la peine. »
En cas d’impossibilité de rachat par une banque, il arrive de trouver un crédit relais hypothécaire par ce que l’on appelle la reconnaissance de dettes notariée, mais il faut être propriétaire et ne pas espérer plus que 40% de la valeur du bien donné en garantie hypothécaire.

La commission de surendettement :
Dans certains cas, le rachat de crédits n’est plus possible, car le montant total est trop élevé. Sans tarder, notre couple doit s’adresser à la Commission de surendettement à la Banque de France la plus proche.
Procédure de redressement personnelle : Dans certains cas face à des accidents de la vie, le chômage par exemple, et des enfants à élever, et quand on est dans le rouge partout, il est prudent de s’adresser, soit aux services sociaux dans les mairies, soit directement la commission de surendettement et d’envisager cette solution qui permettra de remonter la pente et de sortir de l’impasse.
Dans tous les cas, il y a des solutions, mais il faut réagir très vite et ne pas laisser la situation se dégrader !

29 juin 2006

Guide du rachat de crédit

GUIDE DU RACHAT DE CREDIT

http://www.lepetitpoucetducredit.com/index2.php
Rachat de vos crédits, restructuration financière. Le crédit, c’est pratique et ça facilite la vie. Mais quand on laisse s’envoler les crédits pour faire face à ses aléas, c’est le budget qui se dérègle, le train de vie qui en prend un coup sans parler de l’épargne … ! Le plus souvent, c’est un "accident de la vie" (divorce, accident, maladie, perte d’emploi, etc…) qui est à l’origine d’un endettement excessif. Parce qu’on ne peut pas tout prévoir, si, comme 44% des ménages, et qu’elle qu’en soit la cause, vos mensualités sont trop élevées, fragilisant votre budget, une solution simple et efficace existe pour le rééquilibrer immédiatement et durablement : LE RACHAT DE CREDIT. Parce que la bonne santé de vos finances est essentielle à votre équilibre professionnel et personnel, parce qu’on a tous envie de profiter au mieux de son argent, faites, avec rigueur et clairvoyance, le choix d’une bonne restructuration.Le rachat de crédit, une solution qui vous permettra de regrouper vos crédit tout en allégeant vos mensualités. Diminuer fortement vos mensualités par le rachat de crédit !
Les sociétés spécialisées ont pour vocation de renégocier pour vous et restructurer avec vous l'ensemble de vos différents crédits. Ce remaniement permet de ne laisser au final qu'un seul crédit global regroupant tous les autres, tout en allégeant vos mensualités. C'est donc une excellente solution pour faire baisser vos cotisations mensuelles et faciliter votre gestion.
Un grand nombre de personnes y ont trouvé de nombreux avantages et sont très satisfait de cette solution alors pourquoi pas vous ?
Vous pouvez regrouper vos crédits voiture, maison, consommation et bien d'autres avec une trésorerie disponible en plus... Vous gagnerez en pouvoir d'achat grâce à l'allègement des mensualités. Une trésorerie donc plus souple et plus importante pour placer votre argent et répondre en cas d'urgence à des besoins ponctuels et imprévus ! Comment mettre en place un rachat de crédit ? Nombre de sites spécialisés sur internet sauront vous conseiller. Des études gratuites sont souvent mises à votre disposition, n'hésitez pas à remplir l'un des questionnaires et à faire jouer la concurrence, vous y trouverez sûrement un prestataire qui assurera un service de qualité
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27 juin 2006

Consolidation de créances, restructuration financière, rachat de crédit, les banques se positionnent

CONSOLIDATION DE CREANCES, RESTRUCTURATION FINANCIERE, RACHAT DE CREDIT, LES BANQUES SE POSITIONNENT
Les grandes manœuvres dans le monde bancaire se préparent ?

La consolidation de créances, l'offre qui consiste à racheter les crédits d'un emprunteur pour lui accorder un seul prêt plus long afin d'alléger ses échéances, était hier le lot des établissements spécialisés sur une clientèle triée sur le volet. Aujourd'hui les banques n'ont plus peur de vendre directement des offres et de proposer systématiquement aux clients de racheter leurs crédits.
Car non seulement le rachat de créances se banalise mais c'est une arme idoine dans la course aux volumes que se livrent les banques dans un marché mature. " Cela permet de capter de nouveaux clients en supprimant la concurrence. Des clients, qui plus est, fidèles car ils ne sont plus dans une logique de crédit revolving dont la durée est incertaine ", dit Rémi Legrand, associé chez Eurogroup.
Au printemps 2004, General Electric a racheté à Abbey National le spécialiste Royal Saint Georges Banque (RSBG) pour 56 millions d'euros. Dans la foulée, le Crédit Foncier, filiale de crédit immobilier des Caisses d'Epargne, a pris la majorité du capital du Crédit Foncier et Communal d'Alsace et Lorraine (CFCAL), autre poids lourd du secteur, et lancé en fin d'année 2005 une activité similaire au Portugal pour un développement en Europe du Sud via une prise de participation dans un opérateur local. L'UCB a racheté l'activité d'Abbey National en France et Cofinoga a acquis le courtier spécialisé DCAC Sygma Banque. Le sens de toutes ces opérations ne trompe pas.
" Peu de risques "
Le Crédit Foncier estime la production annuelle entre 700 millions et 1 milliard d'euros de production. General Electric évalue le marché autour de 500 millions pour 700.000 ménages avec un potentiel de croissance annuel de 20 %. Or les banques sont formelles : " Il y a finalement peu de risques dans ce métier, expliquait François Drouin, président du directoire du Crédit Foncier. Beaucoup de clients remboursent leur crédit avant échéance. Sur 20.000 crédits, une vingtaine d'affaires au plus ont été traitées à la barre. " Ainsi la clientèle du CFCAL n'est pas uniquement constituée de clients surendettés. Elle comprend de petites entreprises cherchant à se refinancer. Plus qu'un outil destiné aux clients en difficulté, les établissements de crédit le mettent en avant comme un outil de gestion du pouvoir d'achat.
Fort potentiel de croissance
L'offre évolue aussi sur le fond. Si un prêteur comme le Cetelem se concentrait jusqu'à présent sur la consolidation de crédits à la consommation, il s'interroge quant à un développement dans la consolidation hypothécaire, le rachat de crédit à la consommation assorti d'un crédit immobilier apportant la sécurité de sa garantie et un encours sur une durée plus longue. " Nous constatons le développement d'une demande hypothécaire liée à la hausse de l'endettement immobilier des ménages et au plus grand nombre d'offres des établissements de crédit ", note Yves Gaudin, directeur du réseau France de la filiale de BNP Paribas. La consolidation de crédit de type hypothécaire a un intérêt non négligeable pour un opérateur spécialisé en crédit conso.
" Les montants apportés en consolidation de dette hypothécaire sont plus élevés et de plus longue durée, avec un risque généralement bas. Cela permet d'offrir un taux compétitif aux clients, de les fidéliser. Financièrement, ce type de produits stabilise notre portefeuille d'encours, ce qui est un élément important ", indique Michel Philippin, directeur général de LaSer Cofinoga.

26 juin 2006

RESTRUCTURATION DE RESTRUCTURATION DE CREDIT

Restructuration de restructuration de crédit
Pourquoi ne pas aller renégocier l’ensemble de ses prêts tous les 2/3 ans auprès d’une banque concurrente ?

Outre les " multirécidivistes " du crédit à la consommation, des cartes, et revolvings en tous genre, il existe de plus en plus souvent des ménages déjà restructurés il y a quelques années, qui éprouvent le besoin de réduire à niveau leur endettement par un rachat de crédit.
On n’évoque pas ici le simple fait de regrouper un crédit immobilier avec un ou deux prêts personnels, ce qui est une opération simple, mais bien de reprendre à nouveau le crédit précédemment restructuré plus de nombreux prêts personnels qui ont étés contractés par après.
Les banques françaises, très frileuses pour ce type de crédit jusqu’à maintenant, interviennent de plus en plus souvent.
Mais ce sont souvent des banques spécialisées dans le rachat de crédit (GE, RSGB, BNPINVESTIMMO), et le plus souvent par le biais d’un courtier en crédit. En effet ce dernier a l’habitude de présenter ces situations aux banques partenaires et ses chances de réussites sont plus grandes, encore faut il s’adresser à un courtier faisant " du sur-mesure ", sinon il y a de fortes chances pour passer à côté du meilleur rachat de crédit, en terme de coût et de taux.
Les conditions d’acceptation actuellement, en dehors des ratios habituels d’endettement avant, endettement après, ratio hypothécaire, …, sont résumées ci-après :
  • la restructuration date de plus de 3 ans
  • ratio hypothécaire ne dépassant pas 80% ( montant du prêt /valeur du bien)
  • taux d’endettement avant intervention inférieur à 60%
  • pas de rejets sur les relevés de compte ou crédits en cours
La restructuration financières des ménages étant perçue de plus en plus comme une saine gestion de ses encours de crédits, il est probable que cela deviennent rapidement un nouvel El dorado pour les banques spécialisées.
Les banques vont sans doute multiplier les campagnes de publicité afin d’enlever à la restructuration de crédits son étiquette de " surendettement
Ces restructurations devenant de plus en plus régulières et communes, il est fort à parier que les banques de réseaux se lancent également sur ce marché prometteur.

23 juin 2006

Un marché en plein expansion : le refinancement de crédit

Un marché en plein expansion : LE REFINANCEMENT DE CREDIT

S’agit il d’une mode importée des pays Anglo-saxon ou d’un réel besoin ?

" Détenteurs de plus de quinze crédits avec mon épouse, et notamment de crédits à la consommation dits revolving, très coûteux mensuellement, nous avons dans l'urgence essayé de trouver un rachat de crédit, lequel portait sur un somme de 74000 euros. Nous avons trouvé porte close chez beaucoup de banquiers, y compris le Crédit Municipal. Méfiant de nature devant les intermédiaires bancaires, nous avons toutefois décidé de faire une demande sur CREDIM…. Nous avons été très surpris de la rapidité avec laquelle nous avons obtenu une réponse de leur part. Par la suite, ces charmantes dames que j'ai pu avoir au téléphone se sont toujours montrées disponibles, humaines et à l'écoute. Bien sûr, monter le dossier n'est pas simple, bien sûr l'attente de la réponse définitive est malgré tout assez longue, bien sûr cela n'est pas gratuit. Cependant, ça vaut la peine. Ce sont les seuls qui se sont intéressés à notre situation, et aujourd'hui, nous remboursons une somme tout à fait convenable (à hauteur de 22 % d'endettement, contre plus de 65 % auparavant) à un taux d'intérêt raisonnable. Ma seule déception fut le montant de l'assurance mensuelle, de l'ordre de 35 euros. En regardant en arrière, je me dis que nous n'étions pas loin de la commission de surendettement. CREDIM… nous a repêché à temps. Alors, encore merci aux charmantes employées de CREDIM…, et notamment à madame SAUTIER pour sa gentillesse et sa patience. B… / VELISY"
Locataire ou propriétaire nombreux sont les ménages surendettés qui ne parviennent plus à boucler les fins de mois. Selon l’Observatoire de l’endettement des ménages, la moitié des ménages français est endettée ; 41% d’entre eux trouvent " élevées ou trop élevées " leurs charges de remboursement, et 44% les jugent "beaucoup trop élevées "
Le rachat de crédit est devenue une demande du consommateur français qui devrait se développer de manière significative. En 2005 les montants prêtés pour racheter toutes les dettes ont quasiment doublé, représentant 13% des prêts personnels et plus d’un milliard d’euros, contre 8% en 2004, selon l’Association française financières (ASF). Un marché considérable exploité par des banques et des intermédiaires en opération de banque.
La profonde mutation dans la gestion des charges de crédit chez les ménages français a été accompagnée par une offre diversifiée de produits bancaire de restructuration, permettant ainsi de rattraper le retard en matière de rachat de crédit existant avec le Royaume Unis par exemple, où la moyenne de restructuration de sa dette est de 2 ans !
On estime à environ 700, le nombre d’intermédiaire en Opération de Banque (IOB), en France, le choix de l’Intermédiaire porte essentiellement sur :
le niveau des honoraires (souvent supérieur à 5% du montant du prêt), ce qui est beaucoup trop élevé
sur le choix des solutions possibles, vrai taux fixe et taux variable, certains courtiers ne travaillant en exclusivité qu’avec une ou deux banques (manque de choix).
sur les conseils apportés au montage de la restructuration, la clarté de la proposition et de son plan de financement (il faut se méfier des publicités très alléchantes que l’on trouve souvent dans la presse télé et qui présentent des propositions chiffrées qui présentent des pièges financiers).
Certains courtiers travaillant à distance sur internet arrivent à réduire fortement leur coût de production (plateforme d’analystes centralisée, pas d’agences) et répercutent ces gains sur le montant de leurs honoraires (souvent moitié moins cher et pour un service équivalent sinon meilleur !)
Donc avec un taux de détention de crédit sans précédent chez les jeunes, un développement de l ‘endettement chez les plus de 65 ans également, des tendances qui vont se poursuivre en 2006, l’encourt de la dette des ménages s’accroît de 2,85% pour atteindre 732.5 Milliards d’euros à fin décembre 2005, après 714.4 Milliards fin septembre 2005.

21 juin 2006

Centrale rachat credit

LE RACHAT DE CREDIT
Que pensez de cette solution permettant le désendettement des ménages?

C'est souvent la seule solution confortable pour sortir d'une situation d'endettement, et personne n'est à l'abri d'une difficultée de la vie (maladie, chômage, divorce, liquidation judiciaire, ...) qui entraîne un surendettement subit.

Il existe la solution de se retourner vers la "Commission de surendettement", mais il s'agit d'une solution qui pour les situations les plus difficiles débouche dans une grande majorité des cas sur la vente du bien immobilier pour les propriétaires, et qui pour les situations moins catastrophiques débouche sur un plan d'apurement très contraignant (inscription au fichier national des incidents de remboursement de crédits -FICP - pendant des années), qui vous paralyse dans tous les projets que vous pourriez être amené à réaliser.

Pour résumer, si vous souhaitez rester maître de vos finances et de vos projets et que votre situation d'endettement, après restructuration, redevient confortable, le rachat de crédit est la solution que nous conseillons, il existe des Intermédaires en Opération de Banque très compétents, disposant d'une palette importante de banques spécialisées (GE, RSGB, CFCAL, SYGMA, ...) et surtout pratiquant des honoraires tout à fait raisonnables (2 à 3% du montant prêté).

Voici quelques conseils, pour éviter les abus et beaucoup de désagréments, à retenir lorsque vous contactez une agence de rachat de crédit:

PRENEZ GARDE ! certains Intermédiaires en Opérations de Banque (IOB) n'hésitent pas à prendre7% (voire plus) de commission sur le montant total du prêt mis en place et ne vous le détaille que lorsque vous leur avez adressé vos justificatifs originaux.
AUTRE PIEGE ! il est fréquent de recevoir des propositions alléchantes avec des "taux fixes sur toute la durée du prêt", il n'en est rien dans la plupart des cas, en effet, seuls les premiers 6 ou 12 mois le sont (taux d'appel !) le restant à courir est un taux euribor + marge (taux variable) !
ATTENTION AUX PROPOSITIONS : « vous signez chez le notaire sans avoir à payer quoique ce soit » ou « aucun frais et honoraires durant le montage du dossier» et encore « études et montages des dossiers gratuits ». Sachez que des honoraires d’intermédiation vous seront exigés par les courtiers.Ainsi pour éviter les surprises désagréables: demandez toujours le détail du plan de financement : - total des crédits racheté, - éventuelle trésorerie, - frais du mandat de recherche de capitaux (courtier), - frais de dossier bancaire- frais de notaire.
Certains Cabinets proposent de restructurer les crédits dans la plus grande transparence, on en trouve sur l'internet, et vous pouvez trouver des sites avec de très nombreux témoignages comportant l'adresse email des clients satisfaits (il vous suffit de les contacter pour avoir leur avis sur le Cabinet), comme par exemple le site du petit poucet du crédit.

20 juin 2006

Spécialiste rachat de crédit

Editaux

Hausse des taux : A court terme, un impact négligeable sur le crédit immobilier et nul sur la consolidation de crédits.

Mais c'est le début de la fin d'une époque. Celle de l'argent pas cher qui a permis, depuis le début des années 2000, de financer une formidable croissance de l'accession à la propriété mais aussi participer à une hausse spectaculaire des prix de l’immobilier.

L'annonce de la BCE, d'augmenter ses taux directeurs de 0.25 de point de base, en mettant fin à une période ininterrompue de baisse, constitue un point d'inflexion : de mémoire d'emprunteur, on n'avait jamais connu de niveaux aussi bas.
(Rappelons que 0,25 % de hausse se traduit par une différence de quelques euros par mois, ce qui représente un impact négligeable)

Cette période restera comme celle d’un durable changement de mentalité et de repère en matière de financement immobilier, mais aussi de pratiques financières avec l’engouement des français pour la consolidation de crédit (rachat de crédit).

En effet regrouper tous ses crédits immobilier plus consommation pour réduire le poids global de son endettement rejoint le dynamisme du " crédit à l’habitat ".

De plus en plus nombreuses sont les banques qui proposent cette solution avec des taux très intéressants pour les ménages endettés, surendettés voire fichés à la banque de France.

07 mars 2006

Solution de rachat de crédit

Vous êtes propriétaires voici 5 bonnes raisons de regrouper vos crédits:
  1. Diminuez fortement vos mensualités de crédit (jusqu'à 50%) en regroupant tous vos crédits et dettes (immobilier, personnels, impôts, prêt familial).
  2. Protégez votre patrimoine et retrouvez un confort financier.
  3. Vous ne souhaitez pas faire le rachat de votre prêt immobilier.
  4. Vous pensez qu'en rachetant seulement vos prêts personnels dettes et revolvings, votre endettement global va fortement diminuer.
Solution : Regroupez-les en un seul crédit avec un taux fixe intéressant
Si vous êtes propriétaire et fiché à la banque de France nous avons des solutions sous certaines conditions.

Vous êtes locataires :
  1. Attention! tout fichage (FICP et/ou FCC) à la banque de France entraîne une impossibilité de rachat de crédits
  2. Ne risquez pas le fichage à la Banque de France car il serait alors trop tard.
  3. Sortez du cauchemar des fins de mois difficiles
  4. Vous avez plusieurs prêts personnels, crédits revolving,.. regroupez-les en un seul crédit et réduisez vos mensualités.



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