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25 septembre 2006

Les avantages d'un courtier

LES AVANTAGES D’UN COURTIER
A moins d'être un "bon" client, l'ancienneté dans une banque n'aide pas à décrocher le meilleur taux de crédit. Pour obtenir un taux avantageux, il convient de mettre les banques en concurrence, la sienne y compris! Il faut donc effectuer soi-même la tournée des établissements, comparer les offres et négocier.

Pour ceux que la démarche rebute ou tout simplement qui manquent de temps, cette mission peut être confiée à un courtier en prêts immobiliers. Souhaitant renégocier le taux d'un crédit en cours, Monsieur Jean C., "Je me suis d'abord heurté à un problème pratique: les heures d'ouverture des agences bancaires ne correspondaient pas à mes horaires de travail, alors que le courtier m'a proposé de me recevoir à 18 h 30, explique-t-il. Je ne l'ai d'ailleurs rencontré qu'une seule fois pour monter le dossier de crédit, et, par la suite, nos contacts ne se sont effectués que par téléphone." "Notre mission est de collecter les demandes, de monter les dossiers puis de les proposer aux banques avec lesquelles nous travaillons", explique Christian MASSON, directeur du marketing de Crédimedia – Aqueltaux.com. "Nous ne faisons pas que baisser le taux du prêt, nous négocions aussi l'absence de pénalités en cas de remboursement anticipé et, souvent, nous proposons une assurance à meilleur marché que celle de la banque", ajoute Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com.

Mais comment les courtiers parviennent-ils à proposer des taux si compétitifs? Plus le volume de crédits généré par ces apporteurs d'affaires est important, plus ils parviennent à négocier de bonnes conditions auprès des banques. "Comme courtier, nous disposons d'une marge de manœuvre plus importante qu'un particulier isolé", résume Vincent Lemaire, PDG d'Empruntis. "Le flux des crédits drainés par ces intermédiaires a tellement augmenté, ces dernières années, qu'il est aujourd'hui devenu presque impossible pour un établissement financier de les ignorer", affirme un banquier. Les banques sont prêtes à consentir un effort sur le taux dès qu'il s'agit de capter un nouveau client qui sera fidèle au moins pendant la durée du crédit.Les honoraires du courtier sont presque indolores pour l'emprunteur, car ils correspondent aux frais de dossier - soit 1% du montant du crédit - qui, au lieu d'être versés par l'emprunteur à la banque, lui reviennent. Le courtier empoche également une commission de l'établissement qui a "accepté" le dossier.Faire racheter le créditS'adresser à un autre établissement pour qu'il rachète le prêt en cours et en propose un autre dans la foulée est une autre solution. Plus coûteuse, cette démarche ne doit s'effectuer qu'à deux conditions. D'abord, "la différence de taux entre le prêt initial et le nouveau doit être d'au moins 1 à 1,5%", explique encore Christian MASSON, directeur du marketing de Aqueltaux.com. Cet écart peut résulter d'une baisse des taux enregistrée depuis la souscription du prêt, mais aussi être majoré par un taux trop élevé, car mal négocié au départ.Ensuite, le prêt doit être "jeune". Autrement dit, il ne doit pas avoir dépassé le premier tiers de sa durée. Par exemple, un prêt de 12 ans ne doit pas avoir été signé il y a plus de 4 ans. Pourquoi cette condition relative à l'ancienneté du crédit? Les mensualités payées les premières années étant largement consacrées au remboursement des intérêts, c'est donc en début de prêt que le gain est appréciable. "Mais attention, réduire le taux du crédit ne suffit pas. Pour générer une économie substantielle, il faut disposer de nombreuses années de remboursement devant soi afin de bénéficier d'un effet multiplicateur appréciable", insiste Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com. Par exemple, réduire de 100 ¬ les mensualités de remboursement d'un crédit dont il reste 3 ans à courir fait économiser 3 600 ¬ (100 X 36 mois). En revanche, le gain se monte à 18 000 ¬ lorsqu'il reste 15 ans.Des frais annexes au rachatCes deux conditions réunies, le rachat devient une solution intéressante (voir le tableau). Fin 2004, Franck B. a obtenu d'une autre banque que la sienne un taux fixe de 3,8% sur 12 ans alors qu'il avait souscrit en 2002 un prêt à 4,95% sur 15 ans. A mensualités équivalentes, il a raccourci son crédit d'un an. L'obtention d'un taux moins élevé permet en général d'alléger les mensualités en conservant la même échéance, ou de raccourcir la durée du crédit sans toucher aux remboursements annuels, voire, mieux encore, de combiner les deux. Pour que le rachat soit vraiment payant, l'économie obtenue doit couvrir largement tous les frais provoqués par la mise en place d'un nouveau prêt. Or ils sont nombreux. Impossible d'échapper au paiement des "IRA" (indemnités dues en cas de remboursement anticipé), qui représentent 3% du capital restant dû. Un changement de banque obligera toujours à solder les garanties financières (hypothèque, caution, etc.) de l'ancien prêt afin d'en souscrire d'autres pour le crédit qui démarre. "Ainsi, dans le cas d'une hypothèque, les frais de mainlevée sont souvent équivalents à 1,5% du capital emprunté, auxquels s'ajoute une nouvelle prise d'hypothèque, qui coûte environ 2% du montant du prêt", précise Vincent Lemaire, PDG d'Empruntis. Le prix à payer est moindre pour une caution, mais cette dépense consécutive au rachat d'un prêt mérite d'être prise en considération. Enfin, il faudra presque toujours s'acquitter de frais de dossier facturés par la nouvelle banque ou par le courtier en prêts immobiliers. Négociables, ces derniers alourdissent malgré tout le coût total du crédit.

6 commentaires:

karina_malina a dit…
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karina_malina a dit…

kathrine
votre blog est si riche et intéressant.bravo.
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Julia_blog a dit…

Julia
votre blog est si intéressant.
Bonne continuation
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Maribelle a dit…

Maribelle
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Anonyme a dit…
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steve a dit…
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